Überblick zur Gewährleistung

Beim Immobilienkauf können die Parteien trotz Sondernormen die Regeln der Mängelhaftung in den Schranken des Gesetzes aufheben, abändern oder durch eigene Gewährleistungsregeln ersetzen. Eine adäquate Formulierung hat sich an der Art und am Zustand des Kaufobjektes im konkreten Einzelfall zu orientieren.

Der «Grundstückkauf» ist nicht ein selbständiger Typus des Kaufs, sondern ein Sondertypus des «Fahrniskaufs»1, der für bestimmte Aspekte eigene Gesetzesbestimmungen (OR 216 –221) enthält, nämlich:

  • das Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung (OR  2162 i. v. m. ZGB 657);
  • die Rechtswirkungen des bedingten Kaufs und der Ausschluss des Eigentumsvorbehalts (OR 217);
  • die Sperrfrist für landwirtschaftliche Grundstücke (OR 2183);
  • der Übergang von Nutzen und Gefahr (OR 220) und (hier interessierend);
  • die Gewährleistung (OR 219).

Für die Unterscheidung der anwendbaren Gesetzesregeln bzw. eine adäquate Darstellung der Ergänzungs- oder Änderungsmöglichkeiten ist zu differenzieren in:


1 Vgl. OR 221

2 Vgl. ferner OR 216bis – 216 e.

3 Vgl. ferner OR 218bis – 218 quinquies.